公共維修基金啟動難致使大量資金“沉睡”，小區(qū)共有部分收益該歸誰所有，物業(yè)服務(wù)事項“不清不楚”……這些一度困擾小區(qū)業(yè)主的難題，有望被民法典徹底終結(jié)。

“民法典規(guī)定的業(yè)主大會職權(quán)沒有發(fā)生根本性變化，在調(diào)整和增設(shè)相關(guān)決定事項基礎(chǔ)上，對有關(guān)表決程序則作出了重大修改?！北本┦芯熉蓭熓聞?wù)所律師任麗華介紹，民法典將物權(quán)法關(guān)于“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”表述為“制定和修改管理規(guī)約”，凸顯管理規(guī)約對人的行為調(diào)控；強化了業(yè)主對于共有部分收益的權(quán)利；降低公共維修基金使用門檻，將使用維修基金作為一般事項，采用“雙三分之二”加“雙過半數(shù)”的表決方式予以確定，對于籌集維修基金，則作為重大事項，采用“雙三分之二”加“雙四分之三”的表決方式予以確定。

北京市民法典學(xué)習(xí)宣傳講師團成員、北京航空航天大學(xué)法學(xué)院商法與網(wǎng)絡(luò)信息法中心副主任王天凡認為，民法典在一定程度上降低了相關(guān)事項表決通過的門檻，對小區(qū)業(yè)主具有較強的指導(dǎo)性和可操作性。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但平均使用率卻不足百分之一，這筆數(shù)額不小的基金常年處于“沉睡”狀態(tài)。

“這并不是由于沒有啟動需求，而是因為啟動太難?！蓖跆旆脖硎荆穹ǖ鋵⒂霉簿S修基金的決定從“雙三分之二”降低至“雙三分之一”，有利于解決小區(qū)業(yè)主的實際需求。“此外，民法典還將公共維修基金的適用范圍進一步細化調(diào)整為電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造；規(guī)定了緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。”

為何要增設(shè)緊急情況下維修基金的使用？任麗華解釋說，這主要是針對例如電梯維修等涉及人身安全的緊急情況，賦予業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用維修資金的權(quán)利。

長期以來，利用共有部分所產(chǎn)生的收益歸屬問題一直存在爭議。實踐中，不少開發(fā)商或物業(yè)利用這些共有部分安裝廣告、設(shè)置快遞柜、增設(shè)停車位獲取收益。

民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。王天凡說，民法典實施后，開發(fā)商或物業(yè)擅自處置或收取利用共有部分產(chǎn)生的收益，業(yè)主可以依法提起訴訟維護自身合法權(quán)益。

此外，民法典規(guī)定，可以由業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進行管理的過程中，應(yīng)當接受業(yè)主的監(jiān)督，并有義務(wù)及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問?！懊穹ǖ渲兴_立的上述規(guī)范，為業(yè)主權(quán)益的維護提供了‘尚方寶劍’，有助于物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化和良性競爭，真正體現(xiàn)出民法典對民生的切切關(guān)注。”王天凡說。

“房屋空置該不該交物業(yè)費？”“沒簽物業(yè)合同該不該交物業(yè)費？”對于業(yè)主普遍關(guān)注的物業(yè)費繳費問題，民法典也予以明確。最高人民檢察院第六檢察廳三級檢察官助理陳煒彤介紹，民法典第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！暗牵@并不意味著物業(yè)公司可以不加約束地催繳物業(yè)費，民法典第944條對物業(yè)費催收方式有了禁止性規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費?！标悷樛f。