房屋空置該不該交物業(yè)費(fèi)?民法典給了明確答案!
發(fā)布時間:2021-03-03 瀏覽量:

? 緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。


? 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。


? 物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。


公共維修基金啟動難致使大量資金“沉睡”,小區(qū)共有部分收益該歸誰所有,物業(yè)服務(wù)事項“不清不楚”……這些一度困擾小區(qū)業(yè)主的難題,有望被民法典徹底終結(jié)。


“民法典規(guī)定的業(yè)主大會職權(quán)沒有發(fā)生根本性變化,在調(diào)整和增設(shè)相關(guān)決定事項基礎(chǔ)上,對有關(guān)表決程序則作出了重大修改?!北本┦芯熉蓭熓聞?wù)所律師任麗華介紹,民法典將物權(quán)法關(guān)于“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”表述為“制定和修改管理規(guī)約”,凸顯管理規(guī)約對人的行為調(diào)控;強(qiáng)化了業(yè)主對于共有部分收益的權(quán)利;降低公共維修基金使用門檻,將使用維修基金作為一般事項,采用“雙三分之二”加“雙過半數(shù)”的表決方式予以確定,對于籌集維修基金,則作為重大事項,采用“雙三分之二”加“雙四分之三”的表決方式予以確定。


北京市民法典學(xué)習(xí)宣傳講師團(tuán)成員、北京航空航天大學(xué)法學(xué)院商法與網(wǎng)絡(luò)信息法中心副主任王天凡認(rèn)為,民法典在一定程度上降低了相關(guān)事項表決通過的門檻,對小區(qū)業(yè)主具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性和可操作性。


據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元,但平均使用率卻不足百分之一,這筆數(shù)額不小的基金常年處于“沉睡”狀態(tài)。


“這并不是由于沒有啟動需求,而是因為啟動太難。”王天凡表示,民法典將啟用公共維修基金的決定從“雙三分之二”降低至“雙三分之一”,有利于解決小區(qū)業(yè)主的實際需求?!按送猓穹ǖ溥€將公共維修基金的適用范圍進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整為電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造;規(guī)定了緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?!?/span>


為何要增設(shè)緊急情況下維修基金的使用?任麗華解釋說,這主要是針對例如電梯維修等涉及人身安全的緊急情況,賦予業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用維修資金的權(quán)利。


長期以來,利用共有部分所產(chǎn)生的收益歸屬問題一直存在爭議。實踐中,不少開發(fā)商或物業(yè)利用這些共有部分安裝廣告、設(shè)置快遞柜、增設(shè)停車位獲取收益。


民法典規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。王天凡說,民法典實施后,開發(fā)商或物業(yè)擅自處置或收取利用共有部分產(chǎn)生的收益,業(yè)主可以依法提起訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。


此外,民法典規(guī)定,可以由業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理的過程中,應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督,并有義務(wù)及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。“民法典中所確立的上述規(guī)范,為業(yè)主權(quán)益的維護(hù)提供了‘尚方寶劍’,有助于物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化和良性競爭,真正體現(xiàn)出民法典對民生的切切關(guān)注?!蓖跆旆舱f。


“房屋空置該不該交物業(yè)費(fèi)?”“沒簽物業(yè)合同該不該交物業(yè)費(fèi)?”對于業(yè)主普遍關(guān)注的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)問題,民法典也予以明確。最高人民檢察院第六檢察廳三級檢察官助理陳煒彤介紹,民法典第944條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?!暗牵@并不意味著物業(yè)公司可以不加約束地催繳物業(yè)費(fèi),民法典第944條對物業(yè)費(fèi)催收方式有了禁止性規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)?!标悷樛f。


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